龍吟月的房地產基本快速筆日記
一個人從出生到死亡都離不開房地產的世界，因此，絕對有必要多明白的。
一般剛剛進入職場的新鮮人，薪資大約在XX元左右，扣除必要的生活費用後所剩無幾，想要完成購屋大計最好一定要先設定目標，建議如果從一進入社會便做好理財規劃，養成每月定期儲蓄TT元的習慣，N年內便可真正獨立，晉身「有巢」階級。
購屋理財模式粗分爲兩大階段，一爲購屋前自備款的籌措，另一爲購屋後每月房貸的支付，根據經驗，只要計劃得當，無論在購屋前或是購屋後，都可以維持以每月ZZ左右的預算來解決房事。
同學有從德國回來的、國安局上班的、法官律師的、教授的、調查局的；但是他們的房地產知識顯然差我太多了，實話是他們就算有高學歷跟優渥的工作都沒多大用處，簡單講，一點房地產上的眼光都沒有。隔行如隔山，當然不能怪他們，畢竟他們又沒從事過房地產上的事！
驗證看似簡單的事，簡單的邏輯，簡單的觀念，原來是大大不簡單。與客戶A漫步在碧湖畔旁，見兩組仲介公司在擺攤賣房子，A說內湖房地產景氣真的很差！非假日也在外頭賣房子。
我笑了，心想：一般跟世俗的眼光總是短的；內湖房地產真的差嗎？當然不是，(如果是，我頭給你，如果是，你也不會邀請我來估你碧湖景觀的房子了。)否則我不夠資格在A之上，我的眼光跟判斷力。
你會的，你懂得的，那還需要我陪你漫步於湖邊嗎？碧湖的美，也是我的榮耀！住這附近30年，從小在內湖長大，第一份工作就是房地產，生也房地，做也房地，睡也房地，死也房地，怎可能不在內湖房地產上的眼光贏你！會遜你那才奇了。
A說我怎麼愉悅的傻笑着？若是內湖房地產真的差，那些擺攤的房屋仲介早不見哩！沒有希望、沒有機會、剩下絕望，那才叫內湖房地產真的很差！
我不會順水推舟也沒有落井下石，我向你講的都是真的，即使你是賣方。內湖房子好不好賣，能不能賣，我一眼就知道了，因爲你能不能跟我談，我就知道會不會賺錢了。
房地產爲何會保值？
因爲人類存活在大地之上，人很多又屬於羣聚動物，動物的習性通常喜歡佔地爲王，也通常容易落地生根，因而造成土地稀有。稀有的東西又非要不可，人離不開土地的；又土地不會老也不易消失，所以房地產容易保值！
房地產爲何會增值？
因爲需求大於供給時，房地產就會增值；多數人不買房地產時，就會貶值。
增值的條件有哪些？
經濟很好時。未來發展看好時。
有例子可佐證嗎？
例如臺北市內湖區民國1997年時，平均公寓的成交價一坪大約16萬，土地一坪大約30萬。
2000年開始，內湖科學園區的發展帶來大量就業人潮！未來發展看好！
2003年平均公寓的成交價一坪大約20萬，土地一坪大約60萬。明年即將通車的內湖捷運，更讓未來性看好！
2007年平均公寓的成交價一坪大約27萬，土地一坪大約120萬。
今年全球大環境整體不好，景氣非常差！今年平均公寓的成交價一坪大約26萬，土地一坪大約130萬。
(2013年平均公寓的成交價一坪大約50萬，電梯70萬，土地一坪大約200萬。
注：土地之所以不降反而上漲是因爲內湖的土地越來越難買到了，就算有錢也買不到，加上跟臺北市大安及信義區相比，相對便宜，所以內湖的土地目前仍舊維持不敗！
以上都只是個人的觀察數據跟資料而已，僅供參考。
房屋仲介的任務是促成買賣雙方成交！成交時賺取所需的服務費。仲介要去接案子來賣，屬於「開發」的工作。仲介要想辦法把接來的房子賣掉，屬於「銷售」的工作。房屋仲介人很多，工作內容也大同小異，差別在經驗，效率判斷及人脈經營的多寡！
大陸買房狂潮、造就八大怪(聯合新聞網
2009、07、27【經濟日報、記者何蕙安、綜合報導】
中國大陸近來掀起一波詭譎的買房狂潮，這股過熱的買氣，衍生出過去不曾發生的怪現象：以前銷售人員賣房成交有獎金拿，現在反而被罵；還有一套房一天連漲三次價，價差高達人民幣5萬元（約新臺幣24萬元）。
從買房到賣房，揚子晚報歸納出房市八大怪象，業內人士認爲，這些有悖常理的現象背後原因不一，但都與今年的樓市反彈過於迅猛有一定關係。
報導說，今年3月，房市還處於低谷，江蘇一家房地產開發商推出的樓盤率先逆市上揚，而且短期內銷售一空，沒想到一開始還很開心的老總，隨着房子的熱賣，臉色愈來愈難看。
「老總說我們賣得這麼快，是價格定得太低，說明我們能力不夠。」銷售人員私下透露，房子賣完後，不但沒有獎勵，工資還被降低一級。
江蘇河西發生「一通電話1000元」的事件，一家酒店式公寓原本定價每平方公尺人民幣11萬元（約每坪新臺幣17點5萬元），但負責人跟同行聊天后，後悔定價太便宜，趕緊打電話跟老總報備，不過一通電話，擬定已久的房價立刻調漲爲12萬元，還不排除上看13萬元。
大陸這波買房熱，一路燒到二手房市場，仲介公司透露，一間原本開價人民幣60萬元的二手房，屋主一聽說有三、四個人想看，馬上漲價人民幣2萬元；不久，又打電話表示「加少了」，掛牌價至少要63萬元；沒想到，下班前又來電撂下狠話，「少於65萬元免談！」一天三變，姿態之高，毫無「求售」可言。
弔詭的是，現在別墅賣得比公寓還要好，最熱賣的還是動輒人民幣300萬元（新臺幣1440萬元）以上的高檔房，銷售人員形容最近客戶「買豪宅就像買小白菜」；等真的看到便宜樓，民衆反而半信半疑，「這價格比周邊二手房都低了很多，爲什麼會賣得這麼低？」很多人寧可買高價房圖安心，讓提供優惠的建商直嘆「好心沒好報」。
大陸民衆對房市極有信心，已經變成「有房就搶」，南京城北的「鋒尚國際」每套房人民幣500萬元到800萬元，還沒開盤就已經銷售一空。
據亞洲房市風險管理公司調查，今年亞洲8大城市（北京、上海、深圳、臺北、香港、東京、首爾、新加坡）的房價表現，以東京房價最高，換算每坪184點9萬元臺幣，其次是香港房價每坪約165點5萬元臺幣，臺北市房價位居第5名，每坪約40點8萬元臺幣，高於深圳、上海及北京。
亞洲房市風險管理顧問公司董事長彭培業認爲，亞洲8大城市以上海的房價最具增值潛力，明年上海將舉辦世博會，加上迪士尼樂園進駐等建設利多，將帶動上海房價，目前每坪均價29點9萬元臺幣。
臺北市房價在8大城市中也屬於相對低價，MOU簽訂後，陸資可投入臺股及房市，資金將有300億元臺幣，爲臺股及房市添動能，看好北市房價將漲1至1點5成。
衆所皆知大陸的土地是國有的，若不是如此，早超越臺北的房價！
世界那一個文明精華區房價不貴的、而且很便宜的？沒有！因此，除非臺北不是臺灣或華人社會的一個其中中心點，否則永遠別想臺北市的房價會降非常低。這就是資本自由的世界，實力(有錢權)纔是王道之一。
東京新臺幣每坪184點9萬、香港每坪165點6萬，第三名爲新加坡每坪99點6萬、第四名爲首爾每坪88點7萬，臺北排名第五，每坪均價40點8萬，第六、七、八名依序爲深圳30點7萬、上海29點9萬、北京24點3萬。
建商不能坐井觀天，潮流在變，營建業者應以更宏觀態度思考如何在競爭激烈的市場中生存。
舉例，從汽車銷售市場就可觀察出金字塔頂端的消費市場買方已明顯轉變，過去買得起1000萬元的汽車已經很了不起，但隨富豪需求不斷改變，1000萬元至3000萬元的頂級名車已供不應求，包括Bentley、AstonMartin、Lamborghini等，只要一推出就被訂購一空，由此可看出豪宅再貴都有人買，重點是有沒有抓對客戶的需求。
愈來愈多中國**來臺考察，但還有廣東、天津、上海與河南市委書記沒有來，這些都是兩岸政經觀察指標，隨臺灣與中國的依存度愈高，房價想像空間將是不可限量，到時候要喊到每坪300萬、400萬元，都不是不可能的。
無論走到哪裏，只要談到房地產議題，大家關心的話題都圍繞在「現在這個時機點適合進場？」「買哪裏未來纔有增值潛力？」等。
買房子是一般人一生最重要的一筆投資行爲，也是一種理財行爲。對於買屋時機點的拿捏，要擺在「需求」，當下若有需求，再評估大環境的局勢，而學者、專家的話僅供參考，心中有判斷就該勇敢買進，因爲買屋不僅是投資行爲，從某個角度看，也是一種強迫儲蓄行爲，讓錢花在刀口上。
最近跟一個年輕朋友聊天，他因爲結婚而在2006年貸款450萬元買下第一間房子，且選擇本息攤還，至今貸款還剩約400萬元。最近他決定出售房子，有人出價800萬元，大約可獲利200萬元。
由於他是北上謀生的中部人，這三年若選擇租屋，以他有家庭及小孩來看，在臺北市租16坪至20坪大的房子，每月租金至少1點8萬元起跳，三年下來要支付64點8萬元。因爲5月才繳完所得稅，我問他貸款450萬元有多少房貸利息扣除額，他說一年約12萬多元，三年差不多36萬元。
以這位朋友爲例，三年前他買房子的決策，爲他賺進164萬元（200萬元獲利扣除房貸利息36萬元），但他租屋就將支出64點8萬元，一個決策可讓你的人生財富價差228萬元。老一輩的常說：「有土斯有財」，買厝當做存人生第一桶金，老祖宗傳承的智慧還是挺管用。
其次是如何買（HO型化財富聚集的這一邊，要避免淪落到資產被稀釋的那邊。郭正安說「臺北房市就是臺灣2012資產海嘯裏的方舟。」
前有高房價後有通膨追兵。
「你看臺北市房價哪時大跌過？」郭正安說，金融海嘯後今年房價起漲的動能再起，消費者身後又有通膨的壓力追趕，「前有高不可攀的房價，後有通膨追兵」。加上新加坡、韓國、香港房地產在漲，還在做封閉市場的臺灣房市，對外資來說就會越來越便宜，臺灣市場一旦在國際貿易協定上被迫開放，面對動輒每坪200萬、300萬國際盤房價，「2012後，你還有機會作一個光榮的臺北市民嗎？」
「不能等死啊！」郭正安提醒，要有一半的資產，放在不會被通膨稀釋的地方，才能平衡通膨的損失。如果還在住30年的老房子，快準備換一個新的。「現在你會痛，但你還能負擔。不要等到有一天想買房子的時候，你只能搬去鄉下。」
買家變少，手筆變大。
「今年購屋客的特性就是：買家變少，手筆變大。」手上5個臺北市預售個案的郭正安分享銷售經驗，他說，買2億豪宅的客戶，下決定到下訂簽約不過半小時，因爲他們決勝千里；
買2,000萬的房子的客戶常常就要擔憂這擔憂那的想個兩禮拜。
「我每天接觸這些買家，分析他們爲什麼買？後來發現，是因爲我們的錢太少，他們的錢多，自然覺得我們的房子很便宜。」
但是市場一有什麼風吹草動，永遠都是中下階層的民衆在恐慌。彭懷南的房價過高的論調風波之後，民衆不敢買，只有夠GUTS跟口袋夠深的「資本家」纔會敢出手。
郭正安分析，今年買房子的客人跟過去的很不一樣，去年是傳統投資客，買房子的自備款頂多1至1點5成；今年進入房市的熱錢不是陸資、不是港資，也不是外資，就是遺贈稅率調降後迴流的資金，自備款拉到3至5成照樣下手的，大有人在。
從今年元月份政府宣佈遺贈稅一口氣從50％砍到10％以來，過去國人流向海外約9兆的資金，預估將在3至4年內迴流，今年初估迴流1兆的資金只是「冰山一角而已」，預期未來資金迴流趨勢還將持續。
如果你相信這世界只分有錢跟沒錢2種人，如果你承認這世界有的是貧富2字的存在，如果你相信這是自由的世界，如果你覺得資本世界不會變成共產社會，如果你覺得你是人你有人性，那麼，菁華的房地產的土地與房子絕對會貴的，絕對只有少數人買的起，那就像總統，大老闆，法官，狗官諸如此類..少數，那就像蓋世英雄，絕世美女少，好的房地產少，絕對貴到你想像不到的！那就像一個好店面，塌碼的哩！就是貴死人。
臺北的房價很貪婪，政府在盯着，可是，白癡阿！一堆庸衆，真的要唯一解決的方法就是不解決，一個死結怎麼解都是錯的，因爲敵人就是自己啊！除非自己滅自己，也就是說把人類消滅問題就解決了，所以房價是死結，不要去解，自然而然纔是正理。
一個屋主的房子要賣1000萬，自住型的客戶出價800到900之間，而一個投資客出950萬買到了，屋主若賣當然是賣給價高者得。
多年下來造成惡性循環，市場上一定有投資客的房子正在出售，而投資客是任何有閒錢人都是，只是少數有閒錢人並不投資房地產上並不表示他就不會買房子，相反的他們正不知不覺的在投資房子，只是他們通常以爲自己只是自住型的而已，因爲他們一定會要求住好的，百分之兩百！
任何投資都有風險，除非你擁有百分百的實力，比如有一些投資客他們買房完全不用貸款，或有一些人他們資產超過億萬以上，追根究底，沒有誰對誰錯，一些人老是怪投資客炒高臺北房價，殊不知是一堆自住型的出價都輸給投資客，久而久之，造成便宜的幾乎都投資客先買走了，任何買賣，誰出手闊，誰阿莎力！誰不羅嗦！都是好客戶。
追根究底原來是自住型的貪小便宜，賣屋者都希望賣好些，導致投資客去承擔買下來再轉售的風險。
資訊取得快，人人幾乎都懂得一些道理，事實上事實上，最後仍是一個答案，實力至上，弱者無知者都靠邊站，不要只會廢話，那浪費時間。求知去吧！
走在路上有人住公寓有人住大樓有人住別墅，別懷疑，這就是實力的差別，請不要租着房子還埋怨爲什麼公寓那麼貴，而不嗆聲人人都應該住最好的！
真的，只有弱者纔會抱怨，纔會怨天尤人怨聲載道，唯有弱者纔會怪房價高，纔會大喊不公，纔會怪都是你們的錯，都是政府賤商濫代銷爛仲介的錯，完全不是自己的錯，都是別人害的。搞了老半天，呵呵！個人檔案原來還是用來寫日記的功能。
許是不甘心一天就如此晃過，總記點什麼才感到值回人生到此一次的票價，除了麻木，忙碌，今天沒特別趣味，找新鮮的事兒做，教教房地產的學問，照顧後輩，也算有趣及意思。
總是贏不過投資客，即使我擁有一個萬夫莫敵的屁號，仲介之神，一樣，只要光做正常客戶就敗給一堆閒錢者，認識不認識，熟悉不熟悉的都一堆，尤其很笨，臺北市土地及房價不高才有鬼，不然你是要一元買一棟大廈？還是貴字從世上消失，世上沒有不貴的東西，比如愛情很貴，千億臺幣很貴，生命很貴只有一回，珠寶名牌..物以稀爲貴！
你的腳踏上土地就是房地產的生命存在，動物佔地爲王，你還跟我抗議什麼？我真冤枉，我也是輸家，尤其我知道的比你正確及真實，而我卻選擇幫助你，導致我敗北！這就算了，你還不認份，怪東怪西，只應該怪你自己貪心，錢不夠又想買輕井澤，你塌螞蟻的，一億你跟我說你只有一億，我殺不下屋主的價錢，你一塊也不加就怪我辦事不力，東奔西波的我真冤枉，尤其是你還是投資客而已，也不是自己要住，況且你又不住在臺灣。
浪費我的時間，雖說我的時間註定是用來浪費的，但浪費在你這種投機者上面，我真是冤枉，尤其是你還曾是我的同學，更枉費你有個法學博士的學歷，還德國的，鄙視你。哈哈！笑寫一下。
人性如此而已，太簡單了，沒意思，好好讀個哲學吧！但是，品德先管好，否則又是一個臺灣貪婪者，無用。屬於人類任何東西的買賣都是自由及權力意志的行爲，人類既然走向自由經濟資本世界就該承認弱肉強食的經濟階級行爲，誰強說話，誰強主宰，誰強就買就不賣。
投資客與投機客本質跟事實上沒有不同，有多餘錢的人都是投資客，價值多少是根據權力的彰顯，買賣本就存在風險，所謂的風險是買了賣了都可能會後悔。
投資客買投資客，投資客賣投資客被忽視了，遏殺買賣必然的風險，讓風險不存在或阻礙有閒錢者去自由買賣的行爲都是錯誤的行爲，因爲不自由是獨裁世界纔有的行爲，必然是與自由經濟國家產生矛盾處，人不可能同時向左跑又向右跑。
討好弱勢只會更弱勢，毫無幫助弱勢羣體，經濟世界不會因爲阻止了買賣風險的行爲，阻檔了自由買賣的權力就會讓弱勢者能夠自由買賣！
政府打房的行爲都是一手想抓向右邊遠方的狼羣，一手又想抓住左邊的大兔羣！世上沒完美的事，不要引用日本及西方的過去式來評定中國人臺灣人的民族傳統思想歷史性格。
自由經濟行爲如老子無爲無不爲，讓自然，自生自滅，自立自強，纔是正道王道霸道仁道。
變的是政策，變的是從業市場重新洗盤，變的是量萎縮，這是短期的。不變的是人性，不變的是本質，不變的是盲從及僞善與主觀的多數，這是長期的！
當靜靜觀着買賣雙方各抒己見時，都對也都錯，然而已經解釋不清了，誰也不服誰，更不會聽對方，最後【一刀分勝負！就比誰強】
時間證明，有實力者勝出，運氣也是成功的一種，這超然於變與不變的事實裏，這叫異數或異化，掌控者，預判者(精斷者)先知者，是贏家。而我是屬於逍遙者，沒輸也完全沒贏，龍吟月反思工作於臺灣台北內湖房地產領域的心歷之草監！
工作中的規則制度政策，環境資訊都在變動着，不變的依舊是人性，說話要拿捏的剛好，往往不只是說實話能解決的，說出真理不見得是正確的，高手與真人是不同層次的，說話的藝術求進，面對無知與固執者要坦然，靜觀而寬厚看待！
有時忍不住拿客戶們試驗，儘管試驗了千百次，答案還是一樣，同樣的結果，同樣的重蹈覆轍，歷史一直重演！
人心人性，真的是不變阿！站在房地產工作的制高點上俯看人羣，以專業贏出，而時間也證明贏了的當時就是輸了，因爲一切都在瞭若指掌裏，有趣亦是無趣，理不理人羣，人羣都在那裏！
(梨樹文學
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