貸款與圈地的循環
聽了沈莉莉的疑問,我和欣慰,因爲,沈莉莉果然不負我的衆望,在這麼快的時間裏就已經讓自己的工作角色做了轉變。
但沈莉莉畢竟是個新手,不象萬蘭和張凡一樣,我話一說完,就基本上是明白了我的意思。不過,萬蘭和張凡也沒有搶我的風頭,微笑着看着我,等着我爲沈莉莉解惑。
我問沈莉莉:“你說我們獲得土地的目的是什麼?”
沈莉莉說:“開發呀?”
“那我們開發土地的目的又是什麼呢?”我接着問。
“那還有什麼,當然是爲企業獲得利潤。”沈莉莉不愧是管理系的高才生,這個準確的命中主題。
我呵呵一笑說:“這就對了。在市場經濟的環境中,土地說白了就是一種資源,更直白的說,那就是一種貨物,我們開發土地,是把土地融合到我們的建築產品中去進行流通,那我們直接把土地拿下後再進行轉讓,不還是一回事嗎?”
沈莉莉也不是笨蛋,我這麼一說自然就明白了,恍然大悟的說:“哦,我知道了,我們就是要直接用土地進行買賣。”
我聽沈莉莉如此說,忙打住說:“莉莉這個話可不能亂說,在我們國家,土地是不允許進行買賣的,而且,土地都歸於國有,我們只能是受讓和轉讓,而且,這個受讓和轉讓的,還只是土地在多少年限的使用權哦。”
我說這話,多是玩笑成分,通俗一點說,沈莉莉說的也沒有錯,不過,沈莉莉畢竟是初步涉及這個行業,倒也是被我糊弄的一楞一楞的。
還是萬蘭懂我,知道我說話向來都不會無的放失的,她沒有任我和沈莉莉繼續胡扯下去,而是把話題接過,繼續問我說:“既然你這麼說了,那你心中相必也有了一些具體的想法吧,就說來聽聽吧。”
我也沒有什麼隱瞞,一句話就把我的總體思想多說了出來:
“那就是用最短的時間圈最多的地,然後貸更多的款。”
萬蘭不是很懂,“哦”了一句疑惑的看着我。
我爲萬蘭舉了一個很簡單的例子。
我說:“簡單的說吧。比如我們現在從銀行裏貸款貸出來了500萬,然後,我用這個500萬,再去買下下面的土地,然後把這個土地繼續用作抵押,從銀行繼續把錢貸出來,再繼續去買地,這樣一來,掌握在我們手中的土地儲備便會越來越多,從而形成一個良性的循環。而一旦我們佔了一個先頭,我們掌握的土地越多,那麼,土地這個做大的生產資料就會成爲我們最強有力的武器。”
老實說,我的這個想法在以後的2007年根本就不是新鮮玩意,在2001年到2003年之間,浙江的那些商人在全國各地就是用這樣的手法,炒動了全國的房價,我們現在根本沒有以後浙江商人的那種實力,但在1995年的今天,這個可以說是最新的思想卻也能爲我帶來意象不到的結果。
萬蘭和張凡想的比較深。
張凡首先說:“從法律的角度上來說,只要你的這個買地和抵押貸款的程序合法,基本上是沒有問題的,但這有個問題,一是銀行的抵押,有有個額度,例如是80%,或者是90%,所以,我們的資金會逐漸的減少,最後趨於零,根本就達不到你說的良性循環。”
張凡是從實施的程序方面,而且是政府程序上來說的,張凡想的也是有他的道理的,但張凡卻沒有注意到這個循環中的另外一個環節,那就是土地的轉讓者。
萬蘭也點頭表示同意張凡的說法。
我呵呵的對張凡和萬蘭說:“其實我倒覺得,這並不是一個很難的問題。”
張凡和萬蘭一聽,幾乎不可思議的看着我,可我緊接着說的一句話更讓他們大受打擊。
我說:“而且,隨着我們的操作,我們的資金將會有一個很大的累積,甚至有可能幫我們完成一個原始積累的過程。”
“什麼?”張凡咋舌。
沈莉莉和樂茂盛雖然是個初手,沒有什麼發言權,但一下子也被我的話語吸引。
萬蘭對於我層出不窮的想法總是特別的讚賞,忙鼓勵我到:“蕭浪,說說看。”
我找來一張白紙,在紙上畫了一個三角形,把我們公司、銀行以及土地的轉讓方寫在三角形的三個角上。
我把紙張放在幾人的面前,微笑的說:“其實這個辦法說來很簡單,你們看,這個三角形就是我剛纔說的那個循環。”
我指着紙張上的三方,所有的目光都集中到了我手指下的紙張上。
我說:“你們看,這裏面,我們自己是行爲操作者,銀行代表資金,而這第三方就是代表土地,我們從銀行獲得資金,然後通過資金獲得土地,這就是說,這是一個三方行爲,剛纔張凡大哥說的,只說到了我們和銀行之間的一個貸款行爲,但張凡大哥忽視了我們和土地轉讓者之間的商業行爲。誠然,我們價值100萬的土地,只能從銀行獲得70到90萬之間不等的貸款,而我們又不願意觸犯政策法規去虛報土地價值以及行賄,以獲得我們需要的資金,但我們完全可以把主意打在我們受讓土地的這個商業行爲上。”
萬蘭有些明白的說:“你是說,我們可以先用低於土地價值的費用把土地先拿過來?”
萬蘭說的話還不是完全的肯定,但我替萬蘭肯定了。
我鄭重的點頭說:“對!我說的就是這個意思,同樣是價值100的土地,我們完全可以用分期付款的方式,用30萬的資金把土地轉讓到我們的名下,現在,各地都在大力的招商引進資金,在土地的上面,各地的政策都有不同的地方,但有一點是共通的,那就是在這個付款的方式上都是可以商榷的。”
我言之鑿鑿,萬蘭和張凡在我言語中已經不知覺的動容了。
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